هام لمن يرغب باقتناء عقار في تركيا.. مسائل قانونية أساسية لابد منها

اسطنبول-اقتصاد تركيا والعالم

الأسس القانونية لاقتناء العقارات من قبل الأشخاص الأجانب في تركيا منصوص عليها في قانون السجل العقاري التركي، وفي حال عدم وجود قيود محددة يمكن للمستثمرين الأجانب من جميع البلدان شراء عقارات في تركيا.

في الوقت الحالي، يمكن لمواطني 183 دولة الحصول على عقارات في بلدنا ولا توجد قيود في هذا الصدد إلا على السوريين فقط من بين سكان الدول العربية. ومن المهم أن نشير إلى أنه لا يوجد فرق جوهري بين المواطنين الأتراك والأجانب بخصوص عمليات وإجراءات شراء العقارات.

ويخضع شراء العقارات في تركيا لمتطلبات إجرائية صارمة. فلا يمكن لبيع أن يتم إلا في "إدارة تسجيل الطابو" التي تعرف باللغة التركية باسم (Tapu Müdürlüğü)؛ وذلك بعد موعد يتم تحديده. وكما هو معتاد، فإن الترجمة التركية الرسمية لـجوازات السفر ووثائق الهوية للمستثمرين الأجانب ليست مطلوبة، بل تكفي نسخ أساسية من الوثائق، ومع ذلك، بالنسبة لوثائق الهوية الصادرة بأي أبجدية أخرى غير الأبجدية اللاتينية فإن الترجمة الرسمية تكون من خلال السفارات أو القنصليات التركية أو كتّاب العدل الأتراك حصرا. ومن المهم أن نلاحظ أن هناك امتياز خاص بالمواطنين الفلسطينيين، حيث يمكنهم شراء العقارات عبر أي وثيقة هوية أو جواز سفر بخلاف وثيقة الهوية وجواز السفر الصادر عن فلسطين.

ويجب دفع 4% من إجمالي سعر البيع لمديرية الطابو والسجل العقاري لرسوم المعاملات الرسمية. ووفقا للقواعد الرئيسية، يجب تقاسم هذه الرسوم بين المستثمر (المشتري) والبائع، ومع ذلك، فإن أي اتفاقية تنص على تغيير هذه المشاركة ستكون صالحة.

والواقع، هو أنه من الناحية العملية عادة ما يفرض البائعون المسؤولية الكاملة في دفع نسبة 4% على المستثمرين.

وهناك نوعان من المتطلبات الأكثر أهمية بالنسبة للمستثمرين الأجانب، أحدهما أنه يجب تقديم تقرير تثمين قيمة العقار إلى مديرية سند الملكية والسجل العقاري قبل موعد البيع. ويمكن إعداد هذا التقرير وتقديمه فقط بواسطة شركات التقييم المرخصة بشكل خاص. والشرط الثاني هو دفع التأمين الإجباري ضد الزلازل الذي يمكن أن تقدمه أي شركة تأمين خاصة مسجلة في تركيا. وبالنسبة للمشاريع العقارية التي لم تكتمل بعد وغير جاهزة لسند الملكية حتى الآن؛ فمن الممكن أيضا التوقيع على "اتفاقية الوعد بالبيع" لدى الموثِّقين العامين، بدلا من إجراء البيع في إدارة الطابو والسجل العقاري. ويشكل اتفاق الوعد بالبيع فقط اتفاقا أوليا يخول الفرد بطلب بيع العقار لنفسه في وقت ما في المستقبل، كما أن هذا الاتفاق لا يُمكّن من نقل ملكية العقار على الفور. وأثناء التوقيع على مثل هذا العقد، يجب دفع 7 بالألف تقريبا من إجمالي سعر البيع كرسوم رسمية إلى كاتب العدل العام.

وبالمناسبة، يمكن تنفيذ جميع إجراءات شراء العقارات من قبل شخص ثالث طالما أن هذا الشخص الثالث لديه توكيل رسمي ساري المفعول من قبل المستثمر. ويمكن استصدار وثيقة التوكيل من طرف السفارات أو القنصليات التركية أو كتّاب العدل التركي. فمن الأهمية بمكان التذكير بأن التوكيلات التي يراد استخدامها في الإجراءات العقارية تخضع لبعض الشكليات الصارمة.

وأثناء إصدار التوكيل الرسمي على هذا النحو، ينبغي للمستثمر والشخص الثالث المفوض أن يكونا حذرين خلال الامتثال لتلك الإجراءات، وإلا فإن التوكيل الرسمي الممنوح لهم قد يبقى عديم الفائدة.

وتجدر الإشارة أيضا إلى أنه بالرغم من أن القاعدة الأساسية هي أن إجراءات شراء العقارات تتم لدى إدارة الطابو في سند الملكية في مكان العقار (مكان البيع)، وأن على المستثمر والبائع الاجتماع هناك لاستكمال الإجراءات؛ فإن هذه القاعدة لا تطبق بدقة، ومن الممكن أيضا أن يقوم المستثمر والبائع بإتمام الإجراءات من مديريتين مختلفتين لسند الملكية والسجل العقاري عن بعد إذا كانا -على سبيل المثال- يقيمان في مدن مختلفة. ومن المنتظر أيضا أن يتمكن الأجانب الذين يعيشون خارج تركيا من إكمال إجراءات شراء العقارات دون القدوم إلى تركيا أو القيام بتوكيل أي شخص ثالث ممثل عنهم، وذلك حصريا من خلال السفارة أو القنصلية التركية ذات الصلة بمكان إقامتهم.

إلا أن هذه الخدمة لا تتوفر إلا في القنصلية التركية في برلين بألمانيا في الوقت الحالي، ومن المخطط أن تتوفر بالمستقبل القريب في 9 دول أخرى، ولا شك أن هذه الخدمة ستكون بالنسبة للمستثمرين الأجانب ذات فائدة كبيرة عند توفرها.

وعلى الرغم من أن تركيا لديها قواعد متحررة ومتساهلة للغاية فيما يتعلق بمشتريات العقارات من قبل المستثمرين الأجانب، فلا تزال هناك بعض القيود القانونية التي يجب مراعاتها:

1. المساحة الإجمالية للعقار التي يمكن أن يستحوذ عليها شخص أجنبي (بوصفه فردا وليس عن طريق شركة) في جميع أنحاء تركيا أقصاها 30 هكتارا، ولا يمكن أن يزيد هذه المساحة.

2. المساحة الإجمالية للعقارات التي يمكن أن يستحوذ عليها شخص أجنبي لا ينبغي أن تزيد على 10% من مساحة الحي الذي يوجد فيه العقار.

3. إذا كان العقار المراد تملكه يقع ضمن "منطقة أمنية خاصة"، لا بد من إذن حاكم المنطقة التي يوجد بها العقار.

4. إذا قام أشخاص طبيعيون من أصل أجنبي (مستثمرون أفراد) بشراء عقارات دون أن تكون عليها مبان -كالأرض والحقل- فيجب أن يكون المشروع الإنشائي قد تمّ تطويره وتقديمه إلى الوزارة المختصة للموافقة عليه وذلك في غضون عامين بعد الشراء، وخلافا لذلك، ستتم مصادرة العقارات من قبل السلطات العمومية وبيعها قسرا. وفي مثل هذا السيناريو، سيتمكن المستثمر من الاحتفاظ بالرسوم الناشئة عن البيع القسري.

5. ويمكن لشركات تجارية مسجلة بتركيا -وهي ليست شركات تركية أصلا- أن تشتري عقارات وفقا لقوانين بلدانها الأصلية، وذلك إذا كانت هناك أحكام خاصة تسمح بذلك في القوانين المعمول بها، ومن بين تلك القوانين الخاصة -على سبيل المثال- قانون النفط التركي وقانون حوافز السياحة والتنمية الصناعية والتقنية وقانون المناطق الحرة.

6. يجوز للشركات التي تم تأسيسها في تركيا شراء العقارات بغض النظر عما إذا كان شركاؤها أجانب أو رؤوس أموالها أجنبية.

7. لا يسري القيد المذكور في البند الرابع على الشركات المذكورة في البند الخامس والسادس. وهذا القيد صالح فقط للمستثمرين الأجانب الأفراد.

دينيز باران

محام تركي مقيم بإسطنبول وعضو هيئة التدريس في قسم القانون الدولي بجامعة إسطنبول

نقلا عن: الجزيرة نت